Как в муниципальном образовании можно решить один из «больных» вопросов, связанных с сохранностью и использованием сельскохозяйственных земель

Не секрет, что муниципальные образования зачастую лишаются части сельскохозяйственных земель, иногда значительной, на волне вроде бы разрешенного их перевода в земли для дачного строительства.

Мною разработаны

Методические основы

решения вопроса о возможном изменении вида разрешенного использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Итак.

  1. Основой правового режима использования земельного участка является установленное для него целевое назначение в рамках той или иной категории земель в соответствии с зонированием территории (ст.7 Земельного кодекса Российской Федерации). Основой отнесения земель к категории и определенному разрешенному использованию являются документы территориального планирования.
  2. В соответствии с зонированием территории реализуются различные варианты, связанные с разрешенным использованием.
  3. В соответствии с порядком градостроительного зонирования территории муниципальных образований разрабатываются и утверждаются правила землепользования и застройки, которые включают в себя карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты (ст.30 Градостроительного кодекса).
    1. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон, с учетом, в том числе, функциональных зон и сложившейся планировки территории и существующего землепользования (ст.34 Градостроительного кодекса).
    2. Для земельных участков в пределах каждой территориальной зоны устанавливается градостроительный регламент, которым и определяется правовой режим земельных участков, или виды разрешенного использования (ст. 36 Градостроительного кодекса).
    3. В состав видов территориальных зон включаются зоны сельскохозяйственного использования. В соответствии со ст.35 Градостроительного кодекса в состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться зоны сельскохозяйственных угодий и зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства и в том числе ведения дачного хозяйства. Эти же зоны могут включаться в состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов.
    4. Градостроительный регламент не устанавливается для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения (ст.36 Градостроительного кодекса).
    5. Следует отметить, что согласно земельному законодательству все вышеупомянутые земли за пределами населенных пунктов относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, изменение которой и перевод земель в другую категорию, в том числе населенных пунктов, осуществляется в соответствии с федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21 .12.2004 № 172 – ФЗ.

    Если указанные земли относятся к сельскохозяйственным угодьям и   градостроительные регламенты на них не установлены, их использование осуществляется на основании Земельного кодекса Российской Федерации и федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Указанные акты не предусматривают изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения для целей, не связанных с сельскохозяйственным производством.

    1. Использование земельных участков, на которые градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.
    2. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (ст.79 Земельного кодекса Российской Федерации).

    В Ленинградской области Перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, использование которых для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, не допускается, утвержден  Постановлением Правительства Ленинградской области от 17.08.2011 №257.

    1. В случае расположения утвержденных территориальных зон сельскохозяйственного использования в границах населенных пунктов, изменение разрешенного использования на дачное хозяйство возможно в соответствии с утвержденным градостроительным регламентом с учетом фактического использования земельных участков, возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства.